物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければなりません。　媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

媒介契約とは

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけることがむずかしいため、不動産会社に仲介を依頼することになります。仲介とは、売主と買主の間に立って、双方の契約を成立させることで、媒介ともいいます。仲介役の不動産会社は、売主にかわって買主を見つけるための活動のほか、売買契約書作成や重要事項説明等の手続きを行います。売却が成立すればその報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払うこととなるのです。

そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額（仲介手数料）をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

媒介契約書には、媒介契約の種類、物件の内容、不動産会社の業務と義務、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、手数料などの内容が明確に記載されます。

媒介契約の種類とは？何が違うの？

媒介契約は、次の3種類に分けられます。

　・専属専任媒介契約

　・専任媒介契約

　・一般媒介契約

それぞれの媒介契約の違いは下記のとおりです。

1.    同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるか

2.    自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか

3.    契約期間は何カ月なのか

4.    指定流通機構（レインズ）への登録義務があるか

5.    販売状況報告の義務があるか

レインズって何？

不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのこと。全国を4つ（東日本、中部、近畿、西日本）のエリアに分けて運営されています。レインズに登録することで、売却したい物件が広く知られるようになるのです。会員の不動産会社はリアルタイムで最新の物件情報を検索できます。媒介契約の内容によっては不動産会社がレインズに物件を登録する義務があり、登録されると登録証明書が発行されます。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が厳しく定められており、必ず不動産会社を通じて売買契約が行われるため、不動産会社にとって仲介手数料の確保ができます。契約を結んだ不動産会社でしか仲介できないため、専任よりも広告費用をかけるなど積極的に活動をしてもらいやすいなどの不動産会社の積極的な売却活動が期待できます。

また、毎週販売状況の報告がされるため、売主が販売状況を把握しやすいというメリットもあります。

デメリットとしては、自分で買主を見つけても不動産会社に仲介をしてもらわないと売ることはできません。また、１社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右されたり、他社との競争がないので、営業が活発でないことがあります。

こんなこともあるかも・・・

売買契約が成立すると、不動産の買主と売主は、不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産会社からすれば最も利益が出るのは、売主と買主の両方から仲介手数料を得られる「両手取引」です。

ひどい不動産会社は、この両手取引によって2倍の仲介手数料を得るために、「囲い込み」を行い、売却を任された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりして、自社の顧客から購入希望者が出るまでの時間を稼ぐのです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とメリット・デメリットはほぼ同じですが、異なるのは、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる点、指定産流通機構（レインズ）への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内になる点、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上になるという3つの点です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができるので買主の幅が広がることと、他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないため、不動産会社が競争し、早くに売却が実現する可能性があります。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能なので、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。指定流通機構（レインズ）への登録しなくてもよいので、売却物件が公にならないといったメリットがあります。

しかし、販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらいことや、自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしない可能性もあります。また、レインズに登録しない場合、物件情報が広がらないといったデメリットもあります。

どの媒介契約を選べばいいの？

どの媒介契約を選んだとしても、メリット・デメリットもありますし、すぐに購入希望者が見つかるということはありませんので、複数の不動産会社に頼みたいのか、販売活動の報告を受けたいのか、自分で購入希望者を見つけられるかなどの自分の意向を明確にしたうえで、不動産会社に相談をして納得のいく媒介契約を結びましょう。いずれにしても最も重要なのは不動産会社と依頼者との個々の信頼関係です。

私どものオススメは専任媒介契約です。専属専任媒介契約と専任媒介契約ではあまり違いがなく、専属専任媒介契約が選ばれることはあまり多くありません。3つの媒介契約の中で最大の違いとなるのが、やはり1社としか媒介契約を締結できないのか、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのかの違いです。この点に関して、やはり1社に絞って媒介契約を締結したほうが、積極的に営業活動をしてくれるという点で魅力的です。

しかし、物件によっては一般媒介契約が良いケースもあります。その不動産が人気のエリアや人気の物件の場合です。時間や広告費を大きく投下せずとも成約につながる可能性が高いため不動産会社は率先して販売活動を行いますし、一斉に複数社が競い合って販売活動を行うため成約につながるスピードはより早くなります。

また、一度媒介契約を締結しても、販売活動がうまくいかないようであれば他の不動産会社と媒介契約を結ぶなど臨機応変に対応していくようにしましょう。

付録：媒介契約書面の記載事項

媒介契約書面には、次の事項を記載しなければなりません。

• 宅地の所在・地番等、建物の所在・書類・構造等
• 宅地・建物を売買すべき価格・評価額
• 依頼者が他の宅建業者にも依頼することの許否（＝専任媒介契約かどうか）、依頼できる場合に他の宅建業者を明示する義務の存否（＝明示型かどうか）
• 媒介契約の有効期間、解除に関する事項
• 指定流通機構への登録に関する事項
• 報酬に関する事項
• 専任媒介契約の場合、依頼者が他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換契約を成立させたときの措置
• 専属専任媒介契約の場合、依頼者が宅建業者の探索した相手方以外の者と売買・交換契約を締結したときの措置
• 明示型の一般媒介契約の場合、依頼者が明示していない宅建業者の媒介・代理によって売買・交換契約を成立させたときの措置
• 当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別

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