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木造住宅の耐用年数と寿命

木造住宅って実際にどれくらい住めるの?と思ったことはありませんか。

そこで、住宅の耐用年数と寿命についてのお話しです。

耐用年数とは

電化製品にも耐用年数があるように、住宅にも定められていています。

主な耐用年数

【法定耐用年数】

法定耐用年数は原価償却などの計算用であり、住宅ローン審査でも用いられる計算用の数字。

【物理的耐用年数】

建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、工学的な判断をベースに決定される年数。

【経済的耐用年数】

市場で売買される価値がある期間、立地、間取り、見た目、メンテナンスなどによって変わる。流通耐用年数と言われる事もある。

【期待耐用年数】

通常の維持管理で使用可能な範囲をあらわした耐用年数。需要の低い中古住宅の需要喚起のために作られた。

 

このように耐用年数は4種類ありますが、一般的な耐用年数とは法定耐用年数をさし、木造住宅では22年と定められています。

法定耐用年数が最初に設けられたのは昭和26年。建築材料の変遷や建築技術の進化によって耐用年数は数度の改正があり、

現在は木造住宅22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年となりました。

家を建てたり不動産を購入したりした場合、新築した住宅と築40年以上経過した住宅の固定資産税が同じであれば、税が公平だと言えないことから、

建物に関しては、課税の公平性を担保にするため、毎年減価償却する必要があります。

法律で建物の耐用年数を定めて減価償却することにより、税の公平性が担保できるため、法定耐用年数が定められています。

主な建築構造による耐用年数

木造 22年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下) 19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下) 27年
重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年

 

実際の木造住宅の寿命

 

法定耐用年数は上記の表のように定められていますが、実際の建物の寿命はどうなるのでしょうか。

実際には22年を超えても充分に暮らせている家は多くあります。

多くはメンテナンスによるものですが、環境によって劣化の具合も変わってきます。

例えば海のそばの車は錆びやすいなどの塩害も、家同様に起こるということです。

どの構造、どの建材を採用したら何年もつ、ということは一概にはいえません。

それぞれの住宅にあったこまめなメンテナンスが重要になってきます。

昭和初期の建築でも、きちんと手入れをされて今も使われている家は多くあります。

ただし、メンテナンスをしていても、建物は少しずつ劣化していくものですので、定期点検や、必要な修繕、リフォームは適切な時期に行う事をお勧めします。

檜で建築した法隆寺は1300年以上の時を経ていますが、今も立派に現存しています。世界遺産に登録している建造物ですので、相当のメンテナンスをしていますが、

きちんとしたメンテナンスをすることにより、法定耐用年数に関係なく、木造建築でも長く住むことが出来るということです。

 

しかし、一般住宅の場合では、実際は築後30年程度で家族構成や生活環境が変化することにより、間取り変更等のリフォーム、それに加え、住宅設備の寿命がおおよそ30年程度になるため、

水廻りリフォーム等が発生することになり、建て替えを選択するケースがあります。

これは、改修工事をすれば居住できる住宅であっても、工事には大きな費用がかかりますので、総合的に考え、建て替えを選択するというケースでしょう。

 

改修工事をするにしても、建て替えをするにしても、どちらにしても、住宅の老朽化には大きな費用が発生します。

家をつくることに目を向けがちですが、家を維持することにも目を向けることが、長く住むには大切なことかもしれません。

その住宅の寿命は、その居住者が、今後どのように暮らしたいか、どのような選択ができるか、によるのかもしれませんね。

 

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部 リクシル不動産ショップ 株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから

 

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